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十万美元 去美国做“地主”

2018-10-30 04:17投资地主

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一、为什么要购置美国房产?

 1) 中美对比来看美国房产的可投资价值和长期保值性。


房地产是每名投资者均应在其投资组合中纳入的一种硬资产。


a . 租赁收益可观


统计显示,美国家庭的住房自有率始终在60%左右,仍有40%家庭需要租房,加上美国作为一个移民国家和留学生大国,新移民和留学生也是租房的目标人群。这些租赁需求都使得美国房产的租售比较高,5%-8%左右的租售比房屋比比皆是。相比较于中国的主要城市,如北上广深等,1000万的房产年租金一般仅为10-15万人民币左右,租售比一般均在1-1.5%,大多数房产的租售比在2%以下。由此对比,中美房产的可投资价值对比显而易见。


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b . 美国土地的价值保障性高,房价稳健增长且交易价值高。


美国房产实行私有制,并且是永久产权。屋主不仅拥有房屋而且拥有土地的所有权。土地的价值是随城市发展不断变化的。美国房地产的增值实际上是土地的增值速度大于房子折旧的速度而产生的增值。另一方面,美国房产的交易是完全市场化的,没有任何买卖上的政策限制,对全球投资者都是开放的,所以房价的真实含量大。一般选择恰当的地区,房产的交易价值不会有虚高的成分,相反中国房产在许多城市正在呈现有价无市的情况,交易价值大大降低,这也是配置美国房产对高净值家庭必要的原因之一。所以从投资角度来看,美国房产更具长期保值性。


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c . 美国的教育理念与体系全球领先。购置房产是留学捷径,对孩子的未来创造条件。


美国拥有世界上最好的高等教育,美国大学在最新的世界大学100强中,其数量达到了52所之多,超过了全世界其他所有国家的总和;美国中学教育注重对学生创新能力的培养。美国能培养众多的诺奖获得者,和他们十分注重对学生创新能力的培养也分不开,在美国,把培养学生动手能力作为培养创新能力的前提;而美国的小学教育则让孩子们具备会学习会生活能力,培养孩子独立思考,动手实践的能力。很多有识的中国家长,早早在美购置房产,提前为孩子的出国留学做好基础准备了。


d. 永久产权,资产永流传。

众所周知,美国房产是永久产权的,只要你不将房产出售,你就永远拥有这房子的产权。而当你百年之后,你的房产将成为遗产继承给你的后人或你指定的继承人。真正可以做到“资产永流传”。


2) 从人民币贬值到CRS,为什么说中国高净值客户要尽快配置美元资产。


从货币发行角度来说,通胀是最主要原因:美元30年累计通胀 115%,人民币30年累计通胀达 700%。人民币大量的资产被“深埋”在房产中,加上货币的不可流通性,导致人民币的国际化和资产价值无法公允体现,相反,美元资产的全球流通性对于拥有跨境业务的高净值人士和家庭特别重要,合理配置美元资产尤其是房产,对于高净值客户平衡自身财务风险是一个良好的选择。另一方面,随着CRS在2018年9月1日正式的实施,中国的高净值客户应该合理税务筹划,将部分资产配置在更为安全的地区。美国和中国目前不是CRS签约国,目前适当资产在美国境内的配置,对于中国高净值客户降低税务风险是一个很好的选择。


a. 分散投资能够在同等收益的情况下降低风险。

b. 美元资产能够帮助投资人抵御政治、经济等潜在风险。

c. 剔除通货膨胀的因素,目前房价比之前的房价指数最高点低16%,上涨空间依然很大。




二、投资怎样房产?


1)美国房型介绍
:



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a . Single Family Residence 独立屋-独栋别墅


美国的独立屋就是独栋住宅,也就是中国所谓“别墅”亦即有房屋建筑,又有完整土地产权的独栋房屋。独立屋占美国住宅市场80%以上,是相当普遍的房地产。美国一般独立屋为一层或两层建筑,门前有草坪,房后有庭院,多半配有两个车位的车库,比较大的独立屋,车库甚至有三至四个车位,还有车道供访客停车,或停家中额外的车辆。独立屋大多被规划在一起,群聚成为城市的“住宅区”。住宅区内又可分出,不同建商在不同年代盖的“小区”,每个小区户数都不同,外貌设计也可能因建商不同而异。 独立屋住宅区的每个小区内,都规划有散步的步道,很多小区有自属小公园,可供住户的小孩玩耍。


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b . Townhouse 联排别墅


联排别墅从字面意思上我们就能看出,是多栋别墅分享共同的墙体组成的。每一栋房屋(家庭)都有2-3层的房屋空间,水、电还有气都是与其他家庭完全独立分开,这种房屋相当於公寓和别墅的结合。联排别墅的所有权归业主所有,有的会带有自己的庭院和车库。 联排别墅的价格介于公寓和独栋别墅之间,有一定面积的土地所有权,业主拥有房屋所有权,有一定增值空间。联排别墅类似于公寓的别墅化,兼具两者的特征。价格适中,带有部分土地所有权,适合既想受益于房产升值,又想获得一定租金收益的用户。


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c . Condominium 公寓


集合式住宅被许多华人称为“康斗”,是英文“公寓”的简称,就是一栋建筑分割成多个单位,每个单位具有独立的产权,可独立买卖。每一单位业主除拥有自住空间外,可共享公共空间及公用设施,但需缴纳一定管理费。通常管理费用来支付整体集合住宅的维护费用如园丁,公共区域清洁维护,以及水费,垃圾费。若集合式住宅有安全门禁及驻警,或游泳池,SPA中心,交谊厅,健身房,休闲育乐室等公共设施,管理费用相对会高一些。相对于独栋别墅和联排别墅,公寓的出租率和租售比是最高的,所以属于投资首选。


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2)什么样的房产值得投资?


a 地理位置优势


人口及就业持续正增长

房产所在城市人口和就业需要在过去3年双增长,并且未来也有预期的人口和就业增长,经济发展需要有人口来支撑,人口的净流入带来的房产市场的发展。


大企业聚集 租赁需求旺盛

在美国买房过程中,房产距离40分钟以内最好有大型就业区域,有大型企业聚集,来支撑项目的租房需求。


房产30分钟生活圈配套齐全

30分钟车程内应有学校、医院、商业、零售、大型超市等配套设施。


房产所处区域 犯罪率低

人口中各族裔的比例以及相应地区犯罪率与其他城市和全美平均水平的对比,注重人身伤害的犯罪率及财产损失的犯罪率两个方面的因素。


房产所处地区收入 明显高于周边经济收入

将房产具体所在地和所在大都会区域进行对比,收入明显比周边收入更高的区域,相对经济发展水平越好。对比系数超过1以上便是值得置业的区域。

 

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b 高回报率的房屋:


租售比大于10% 物业税小于3%

租售比,一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例,通常我们所说的租售比,是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。比值越高,说明房价中的投资需求越大。物业税是美国政府针对土地、房屋等不动产,向产权拥有者征税。物业税也是在美国持有房产的主要成本。具有资产配置价值的美国房产,房屋的租售比需要达到至少10%以上,物业税在3%以下。


物业房龄小 维修费用低

房屋建成至今的年份,越新的房屋可能保存的更好,所需要的维修费用可能越少。


房屋租金对比周边系数超过1

将房产租金与周边社区同类型租金的平均水平进行对比,如果系数超过1则值得置业。


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c 升值潜力大的房产:


房产学区优质 保值性强

通过对业内专家以及投资者调查,认为具有资产配置以及投资价值的美国房产,学区包含小学、中学、高中的综合评分在6分以上。


实力开发商开发 房屋品质有保证

房屋的开发商是当地有历史,有名的开发商,或者建造商是当地比较有名的建造商。


稀缺自然资源 增加房产保值

房屋周边15分钟内有绿地、湖、公园或者是高尔夫球场等自然资源,会增加资产保值性。


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三、在美国买房的流程和费用:


1)流程:

Step 1 │ 选择自己的地产经纪人 (Buy’s Agent)

Step 2 │ 拿到银行贷款预先批准信 (Pre-Approval)

Step 3 │ 开始看房子 (House Hunting)

Step 4 │ 出价并协商 (Make an Offer/ Negotiation)

Step 5 │ 签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司 (Escrow)

Step 6 │ 房屋检查 (Home Inspection)

Step 7 │ 取得贷款、房屋估价与购买房屋保险 (Loan Approval, Appraisal & Home Insurance)

Step 8 │ 产权过户调查(Prior to closing, Ownership Inspection)

Step 9 │ 完成过户手续并交屋 (Close Escrow)

Step 10│交屋入住 (Move In)

2)关于贷款:

需要美国帐户,资金证明、银行贷款证明等


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3)相关费用:

a. 买房时一次性费用:

1. 过户公证费 (Escrow fee),约$600-1250(按房价⽐率收费)

2. 房屋检查费 (Home inspection fee),约$200-$500(按房屋大小收费)

3. 文件公证费 (Notary fee),约$70-200

4. 经纪公司法律规范监督费 (Regulatory compliance fee)

5. 转户费 (Transaction coordinator)

6. 邮费 (Messenger service),约$50-$100

7. 一年房屋保险费 (Hazard insurance),约$600-1500(按房屋大小收费)

8. 产权保险费 (Title Insurance),约$400-800(按贷款额比例收费,现金买家不用)

9. 银行贷款相关费用(Bank Charge):银行评估费、信用报告费、贷款申请费等(现金不用)

10.房屋鉴价费(Appraisal Fee):约$300-$400

11.登记费 (Recording fee),约$100

12.其他


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b. 贷款可能产生费用:

1. 手续费 (Loan Origination Fee)

2. 点数(Discount Point)

3. 房屋估价费(Appraisal Fee)

4. 信用报告费(Credit Report)

5. 处理费(Processing Fee)

6. 纳税服务费(Tax Service Fee)

7. 洪水证明费(Flood Certificate)

8. 审批费(Underwriting Fee)

9. 文件准备费(Document Preparation)

10.贷款保险费(Mortgage insurance fee)


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c. 买房后可能产生的长期费用:

1. 贷款月供

2. 地产税,每年需付房价的1%-5%不等

3. 房屋保险

4. HOA物业费

5. 每月水电费用

6. 其他


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四、十万美元投资美国房产你能得到什么?

1. 美国重要城市的公寓、或者联排、独栋别墅的首付;

2. 仅10万美金,投资额低;

3. 包租5年,租金收益3%/年;

4. 为孩子未来留学创造条件;

5. 为营商获得合法地址


五、为什么要选择“好美居”作为您在美国投资置业的帮手?


1)全程免费接待:所有“好美居”的用户享受全程的免费接待服务。

2)专项考察安排:为所有有意向在美置业的客户制定特定的考察计划,丰富的优质房源可供选择。

3)专业的讲解:美国正规持证房产中介,全程接待、实地看房,给您带来权威的讲解和优质的服务。

4)贷款服务:为您量身提供低利率贷款计划。

5)超值大礼包:在您成功买房之后,“好美居”将赠予您价值5000美元的家电家居礼金券。

6)房产后期管理:为“好美居”用户购置的美国房产实现全面的100%后期管家服务,让您免除后顾之忧!我们将安排专业的经纪团队,为你的房屋的后期持有安排专业的服务方案。如果对外租赁,“好美居”将为你寻求最佳的客户,实现你的资产管理更加可靠和安全。后期客户如果有资金的需求,好美居也可以为客户通过全网络的渠道,实现更快的资产变现安排。

6)专业的在美生活、财税讲座培训:成为“好美居”的用户,我们会为您安排实用专业的培训,如何在美国设立公司、在美报税技巧、保险计划和购买、讲解在美生活的常识与风俗等。



六:下面我们给大家介绍几个好美居房源案例:


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案例一:安大略市精选联排别墅

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【推荐理由】安大略市,位于美国加利福尼亚州洛杉矶市东面约64公里,总面积约130平方公里,2001年人口为16.332万人,其中55%为拉美裔。她创建于1882年,过去受殖民统治影响,是一个以农业为主的小村社。但从二十世纪八十年代后期开始,随着南加州交通干线的不断向外扩展,安大略市凭借良好的交通条件和大量平坦的、廉价的土地,大力发展工商业,成为南加州新兴的工业商业城市和批发业、制造业的中心。目前共拥有各类企业和商行逾10万家,被誉为美国南加州最富活力、发展最迅速的城市之一。



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案例二:安大略市精装三层别墅

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【推荐理由】安大略市处在南加州的心脏位置,交通四通八达,这里有大洛杉矶地区的第二大国际机场---安大略国际机场 , 目前已开通中国直航,是南加州唯一在扩大占地和增加航线的机场。由于看好它未来与亚洲的关联度,很多专家认为目前安大略房产市场正处于一个很好的投资机会。



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案例三:奇诺二居室联体别墅


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【推荐理由】Chino奇诺市是一个宁静美丽城市,平原丘陵兼具,牧野绿荫扶疏,景色壮丽宜人。2005年被CNN和Money杂志评选为全美100个最适合居住城市的第68名及治安最好城市的第28名。由于是新兴城市,因此这里的房价要比洛杉矶其他地区的同类房子要便宜。专家认为现在正是投资者们投资丶自住的好时机。


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好美居(laomei.com)致力成为华人在北美购房的首选服务平台,每一个房源信息均经过现场鉴定筛选,以华人的视野选择适合华人的优质房产,重点推荐轻奢豪宅、优质学区房、高租售比房、升值潜力看涨房、移民商业房等五类房源,所有房产均选择华人安全居住区域,并可全程负责房屋后期托管服务。2018年12月1日之前通过好美居买房,每位业主还可获价值5000美元家电赠送!!! 详情请添加客服 “小美” 微信咨询,微信号:haomeijuUSA。
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